La inflación, que ha estado aumentando recientemente en nuestro país y en todo el mundo, ha mostrado su efecto en todos los ámbitos, incluido el sector de la vivienda. Ha habido aumentos sin precedentes en los alquileres de viviendas en la historia, lo que ha afectado negativamente las relaciones entre propietarios e inquilinos. Este problema, que ha provocado una mayor carga de trabajo en los tribunales, ha retrasado la resolución de disputas.
Estas situaciones negativas han hecho necesarias modificaciones en la legislación, y se han realizado cambios significativos en la «Ley de Enmiendas a la Ley de Ejecución y Quiebras y Otras Leyes» número 7445 y en la «Ley de Mediación en Disputas Civiles» número 6325, publicadas en el Resmî Gazete número 32154 con fecha 5 de abril de 2023. Se ha ampliado el alcance de las disputas que pueden resolverse mediante mediación obligatoria y voluntaria.
Con la mencionada regulación, se ha añadido a la Ley número 6325 el artículo 18/B titulado «Mediación como condición de litigio en algunas disputas», que entrará en vigor el 1 de septiembre de 2023. En el apartado 1/a de este nuevo artículo se establece que «los bienes inmuebles arrendados están sujetos a la Ley número 2004». En consecuencia, con la expresión «disputas derivadas de la relación de alquiler, excluyendo las disposiciones sobre el desalojo mediante ejecución sin juicio», se hace obligatorio acudir a la mediación antes de presentar una demanda en disputas derivadas de la relación de alquiler, convirtiéndose la mediación en una condición de litigio para estos casos. En este contexto, se ha vuelto obligatorio solicitar un mediador antes de presentar una demanda por disputas de alquiler a partir del 1 de septiembre de 2023.
Sin embargo, de acuerdo con la frase «Excepto las disposiciones relativas al desalojo de bienes inmuebles alquilados mediante ejecución sin sentencia de conformidad con la Ley número 2004…» en la regulación, las disposiciones sobre el desalojo de bienes inmuebles alquilados mediante ejecución sin sentencia están exentas de la mediación obligatoria.
Si la mediación se establece como una condición del proceso, las partes que presenten una demanda sin acudir a un mediador harán que sus casos sean rechazados por falta de cumplimiento de la condición procesal. Por esta razón, en primer lugar, las partes deben presentar su solicitud en la oficina de mediación correspondiente al tribunal competente, con el formulario de solicitud completado según la naturaleza del conflicto. El mediador designado tras la solicitud contacta a las partes y determina la fecha y el lugar de la primera reunión. Las partes pueden solicitar asistir a las reuniones de mediación con sus abogados o representantes legales. La responsabilidad del mediador designado es reunir a las partes en un entorno adecuado o en línea para que puedan comunicar libremente sus demandas y establecer una comunicación justa, respetuosa y orientada a la solución. En la reunión supervisada por el mediador, las partes exponen sus demandas e intentan llegar a un acuerdo. Si la disputa no se resuelve en la primera reunión, las negociaciones continúan dentro del período especificado por la ley, buscando una solución al conflicto. Durante este período, el mediador anima a las partes a llegar a una decisión común actuando de manera pacífica e imparcial, considerando los intereses de ambas partes.
En las negociaciones de mediación celebradas entre las partes bajo la gestión del mediador, se encuentra una solución justa que se ajuste a los intereses y necesidades de ambas partes. Si las partes llegan a un acuerdo sobre esta solución, la disputa se resuelve con un acuerdo. En este caso, el mediador designado redacta un informe de acuerdo que es firmado por las partes. Así, la disputa se resuelve de una manera más rápida y razonable, sin necesidad de acudir a litigios. De hecho, este es el objetivo que el legislador pretendía al introducir esta institución en el derecho turco.
Desde la fecha de solicitud a la oficina de mediación hasta la fecha del informe final de mediación, se suspende la prescripción de las disputas de alquiler y no se aplican los plazos de prescripción. A partir de la fecha del informe final que indique que las partes no llegaron a un acuerdo y que la disputa no se resolvió mediante mediación, los plazos de prescripción comienzan a correr nuevamente. Las partes que no puedan llegar a un acuerdo a través de la mediación pueden presentar una demanda adjuntando el informe final de mediación a su petición, dentro del período estipulado por la ley.
Dado que el propósito de la institución de mediación es resolver rápidamente las disputas, las reuniones de mediación están limitadas a un cierto período de tiempo. Este asunto se menciona en el párrafo 9 del artículo 18/A de la Ley número 6325: “El mediador deberá finalizar la solicitud en un plazo de tres semanas desde la fecha de designación. De acuerdo con la misma disposición, este período podrá ampliarse por el mediador por un máximo de una semana en caso de necesidad.”
El hecho de que el uso de la mediación se haya hecho obligatorio para llevar disputas derivadas de la relación de arrendamiento a los tribunales ya ha dado resultados; de hecho, las partes llegaron a un acuerdo durante el proceso de mediación en 11.544 expedientes, lo que representa el 59,16% del total de expedientes relacionados con disputas de alquiler.